Eigenbedarf bei Wohnungskauf

[Flo77]

Würde ich genau überlegen. In der Regel bleibt den Vermietern vom sauerverdienten Geld des Mieters nicht viel. Die Unterhaltung von Häusern ist keine Kleinigkeit.

Wenn man selbst im eigenen Objekt wohnt, mag es sich bei der aktuellen Zinssituation noch rechnen. Wer sich aber heutzutage ein Objekt als Anlage kauft, der sollte lieber Lotto spielen.

Gute Anlagemöglichkeiten gibts im Moment wahrlich an anderer Stelle wie Sand am Meer.

Bei unserem letzten Gespräch bei der Bank kam jedenfalls raus, daß wir mit dem, was wir jetzt an Miete zahlen eine Wohnung relativ leicht finanziert bekommen.

 

Wohnungen als Renditeobjekte finde ich moralisch schon zweifelhaft - da werde ich schon aus Prinzip nicht einsteigen (zumindest nicht was über die Einliegerwohnung für Omma hinausgeht).

[karbummke]

Hallo Zusammen,

 

hier sind ja einige Haus und Grundbesitzer unter uns.

 

Frage: wenn man eine vermietete Eigentumswohnung kauft, genießt der Mieter dann trotzdem vollen Kündigungsschutz (wie lang ist der überhaupt noch) oder gibt es für solche Fälle mit Eigenbedarf Sonderregelungen?

 

es gibt beim kauf von eigentumswohnungen eine sperrfrist von einigen jahren, in denen man als neuer eigentümer kein eigenbedarf geltend machen kann. denn "kauf bricht nicht miete" diese sperrfrist variert von bundesland zu bundesland.

 

mir schweben da 10 jahre sperrfrist als gängig vor, um den mieter zu schützen...

 

um kein mißverständis aufkommen zu lassen, mein herz schlägt links für den mieter

[Beutelschneider]

Wohnungen als Renditeobjekte finde ich moralisch schon zweifelhaft - da werde ich schon aus Prinzip nicht einsteigen (zumindest nicht was über die Einliegerwohnung für Omma hinausgeht).

 

Verstehe ich das jetzt richtig: Geld in den Wohnungsmarkt zu stecken, welches zugleich Rendite bringt und sozialen Nutzen, das liegt Dir nicht, aber aus der Einliegerwohnung für Omma willst Du Geld schlagen?

[Beutelschneider]

um kein mißverständis aufkommen zu lassen, mein herz schlägt links für den mieter

 

Das Problem ist nur, das durch moralische Bedenken wie bei Flo, oder Deine Unterstützung für die Mieterrechte, immer weniger Geld in den Wohnungsbau investiert wird, was die Lage der Mieter auf Dauer keinesfalls bessert.

[Domingo]

Soweit ich weiß, kann man Eigenbedarf nur geltend machen, wenn man als Eigentümer im selben Mietshaus wohnt. Wenn nicht, gelten die Fristen des Vertrages. Stimmt das?

 

Nein, Eigenbedarf kann man immer geltend machen, allerdings müssen die Gründe triftig und nachvollziehbar sein.

Für Mieter im eigenen Wohnhaus (vorausgesetzt es ist kein anonymer Wohnblock) gelten andere Regeln, da kann man notfalls sogar ohne Angabe von Gründen mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen.

 

Also hier der Gesetzestext:

 

§ 573 BGB

Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

 

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

 

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

 

 

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

 

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Das gilt für unbefristete Mietverhältnisse, die sind aber auch m.W. absolut die Regel.

[Domingo]

es gibt beim kauf von eigentumswohnungen eine sperrfrist von einigen jahren,

 

Wo ist die denn geregelt?

[Flo77]

Wohnungen als Renditeobjekte finde ich moralisch schon zweifelhaft - da werde ich schon aus Prinzip nicht einsteigen (zumindest nicht was über die Einliegerwohnung für Omma hinausgeht).

Verstehe ich das jetzt richtig: Geld in den Wohnungsmarkt zu stecken, welches zugleich Rendite bringt und sozialen Nutzen, das liegt Dir nicht, aber aus der Einliegerwohnung für Omma willst Du Geld schlagen?

?

 

Wenn ich die 24 Mio gewonnen hätte, wäre evtl. die Idee wirklichkeit geworden eine Reihenhaussiedlung für Durchschnittseinkommen zu bauen (d.h. kein Haus teurer als 100k Euro) - aber die wären dann verkauft worden und nicht vermietet.

 

Ich find's einfach nicht in Ordnung mit Wohnimmobilien zu spekulieren. Dafür gibt es noch zuviele Menschen, die enorme Probleme haben passenden und vorallem bezahlbaren Wohnraum zu finden.

 

Wenn wir tatsächlich irgendwann mal für Omma die Einliegerwohnung haben wird das für uns finanziell ein reines Verlustgeschäft (ich nehm doch keine Miete von der näheren Verwandtschaft).

[Beutelschneider]

Ich find's einfach nicht in Ordnung mit Wohnimmobilien zu spekulieren. Dafür gibt es noch zuviele Menschen, die enorme Probleme haben passenden und vorallem bezahlbaren Wohnraum zu finden.

 

 

Flo, ich akzeptiere Deine Haltung. Ich frage Dich nur ob Du Dir bewußt bist, das gerade diese Meinung dazu führt, das zu wenige Wohnungen gebaut werden?

[pedrino]

Frage: wenn man eine vermietete Eigentumswohnung kauft, genießt der Mieter dann trotzdem vollen Kündigungsschutz (wie lang ist der überhaupt noch) oder gibt es für solche Fälle mit Eigenbedarf Sonderregelungen?

 

Die "Rechtslage" wurde ja schon geklärt. Aber ungeachtet dessen, gibt es nicht genügend angebotene Wohnungen, in denen die verkaufswilligen Eigentümer selbst wohnen?

 

Ein kleiner sachlicher Tip: Informiere dich doch über Versteigerungsobjekte.

bearbeitet 16. Februar 2006 von pedrino

[pedrino]

Ich find's einfach nicht in Ordnung mit Wohnimmobilien zu spekulieren.

 

Sehe das doch so: Du spekulierst erfolglreich mit Wohnimmobilien und bist dadurch in der Lage, mit dem "Gewinn" anderen wieder eine Wohnung anzubieten.

[Flo77]

Ich find's einfach nicht in Ordnung mit Wohnimmobilien zu spekulieren. Dafür gibt es noch zuviele Menschen, die enorme Probleme haben passenden und vorallem bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Flo, ich akzeptiere Deine Haltung. Ich frage Dich nur ob Du Dir bewußt bist, das gerade diese Meinung dazu führt, das zu wenige Wohnungen gebaut werden?

Mir war bisher nicht ganz klar, daß es sinnvoller sein soll eine Mietwohnung zu kaufen, deren Mieter mir dann die Miete für meine eigene Wohnung finanziert

 

Vorallem wäre mir neu, daß meine paar Kröten, die ich in so was investieren kann den kompletten Wohnungsmarkt blokieren - als ob sich jemand davon abhalten lassen würde seine Kohle zu machen, bloß weil ich das nicht tue.

bearbeitet 16. Februar 2006 von Flo77

[karbummke]

es gibt beim kauf von eigentumswohnungen eine sperrfrist von einigen jahren,

 

Wo ist die denn geregelt?

 

art 14 investitionserleichterungs-und wohnlandbaugesetz - bgbl 1 s. 466 i.v.m. den landesverordnungen, die von vorg. ermächtigung gebrauch machten.

 

dan heißt es: "bis zum ablauf von 10 jahren nach der veräußerung werden berechtigte interessen des vermieters i.s.d. 564b II nr. 2 bgb nicht berücksichtigt. (jetzt 573 II nr 2 =eigenbedarf)

[Domingo]

Danke...

 

Es war mir schon klar, dass man mit einfachem BGB nicht sehr weit kommt

 

Tschüss/Domingo

[kam]

Danke...

 

Es war mir schon klar, dass man mit einfachem BGB nicht sehr weit kommt

 

Tschüss/Domingo

 

Wär ja noch schöner, hunderttausende Anwälte, Richter etc. leben davon. Übrigens ist die materielle Rechtslage das eine, die prozessuale Durchsetzung das andere. Eine Räumungsklage beim Amtsgericht dauert schon mal, dann geht es in die Berufung vors Landgericht. (Viele Landgerichte scheren sich um Eigenbedarf einen Dreck und weisen alles ab, obwohl das Bundesverfassungsgericht das anders sieht.) Dann müßte man die Revision zum BGH versuchen, denn erst danach käme man zum Bundesverfassungsgericht, wo man bei nachvollziehbarem Eigennutzungswunsch gute Karten hat, das ursprüngliche Urteil wird aufgehoben und es geht ggf. von vorne los. Bis es soweit ist, vergehen freilich mehrere Jahre... Kein Wunder, daß die Praxis eher zu Herauskaufen oder Herausgraulen neigt. Ich will hier nichts billigen, nur mal den status quo beschreiben. Eine vermietete Wohnung mit der Absicht der kurzfristigen Eigennutzung zu kaufen, ist Wahnsinn. Grüße, KAM

[Flo77]

Erlaubt das dt. Mietrecht eigentlich befristete Mietverträge und können die beliebig oft verlängert werden?

 

Und wie ist es dann mit der Räumung?

[karbummke]

Danke...

 

Es war mir schon klar, dass man mit einfachem BGB nicht sehr weit kommt

 

Tschüss/Domingo

 

Wär ja noch schöner, hunderttausende Anwälte, Richter etc. leben davon. Übrigens ist die materielle Rechtslage das eine, die prozessuale Durchsetzung das andere. Eine Räumungsklage beim Amtsgericht dauert schon mal, dann geht es in die Berufung vors Landgericht. (Viele Landgerichte scheren sich um Eigenbedarf einen Dreck und weisen alles ab, obwohl das Bundesverfassungsgericht das anders sieht.) Dann müßte man die Revision zum BGH versuchen, denn erst danach käme man zum Bundesverfassungsgericht, wo man bei nachvollziehbarem Eigennutzungswunsch gute Karten hat, das ursprüngliche Urteil wird aufgehoben und es geht ggf. von vorne los. Bis es soweit ist, vergehen freilich mehrere Jahre... Kein Wunder, daß die Praxis eher zu Herauskaufen oder Herausgraulen neigt. Ich will hier nichts billigen, nur mal den status quo beschreiben. Eine vermietete Wohnung mit der Absicht der kurzfristigen Eigennutzung zu kaufen, ist Wahnsinn. Grüße, KAM

 

ein leidgeprüfter eigentümer lässt grüßen... ich dagegen sitze momentan auf der anderen seite, da mich der potentiell neue eigentümer des von mir teilweise bewohnten hauses heraussanieren möchte; man nennt das in fachkreisen auch „entmieten“.

[karbummke]

Erlaubt das dt. Mietrecht eigentlich befristete Mietverträge und können die beliebig oft verlängert werden?

 

Und wie ist es dann mit der Räumung?

 

 

im gewerberaum kannst du vereinbaren, was du willst.

 

im wohnmietrecht gibt es die möglichkeit, soweit ich weiß, auch bis zu 1 o. 2 jahren.

der bgh hat es jedenfalls imo mal zugelassen. wenn du wirklich so einen vertrag, egal ob als mieter o. vermieter, abschließen willst, dann lass dich von einem fachanwalt beraten, denn das ist eine komplizierte materie.

 

wie kam schon andeutete, hat der vermieter einen anspruch auf räumung des wohnraumes, wenn der mieter kein recht aus dem mietervertrag hat, weil ihm wirksam gekündigt wurde. und allein eine wirksame kündigung hinzubekommen, die eines kündigungsgrundes (!!!!!!!) bedarf, ist wegen der starken mietererechte zum glück nicht einfach.

bearbeitet 17. Februar 2006 von karbummke

[tomlo]

Sonderregelungen für vom Vermieter selbst gebrauchten Wohnraum gibt es schon (=erleichterte Kündigungsmöglichkeiten), doch ich weiß so auf die Schnelle nicht, ob sie nur bei unbefristeten Mietverträgen gelten oder nicht. Was für ein Vertrag liegt in Deinem Fall vor?

 

Tschüss/Domingo

Müsste ich mal nachfragen.

 

Ich habe hier ein Angebot zum Kauf gefunden und das Objekt ist noch vermietet.

 

Ehrlich gesagt fehlen mir allerdings Lust und Geduld mich erst mit einem Mieter herumzuschlagen, bevor ich selbst einziehen kann. Von daher wäre es interessant zu wissen, ob es relativ einfache legale Möglichkeiten gäbe die Wohnung frei zu kriegen.

Hallo Flo,

 

wie du schon sagtest, es bringt dir nur Ärger ein, eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen, vor allen dann, wenn du sie selbst nutzen willst.

Die bestehenden Mietgesetze und die mieterfreundlichen Gerichte sollten dich eigentlich davon abhalten.

 

Kauf dir lieber ein Reihenhaus, dann hast du nicht den Ärger mit den Miteigentümer

[asia]

Kauf dir lieber ein Reihenhaus, dann hast du nicht den Ärger mit den Miteigentümer

Ich glaub, das war keine guter Vorschlag, du könntest da Salz in offene Wunden streuen... so weit ich mich erinnere, haben die Flos das schon versucht, erfolglos...

[Flo77]

Kauf dir lieber ein Reihenhaus, dann hast du nicht den Ärger mit den Miteigentümer

Wie Asia schon sagte: pack den Salzstreuer weg.

 

Für das, was man hier im Veedel für Reihenhäuser zahlt bekommt man in Ostfriesland kleine Gutshöfe, in Mecklenburg halbe Dörfer und in Richtung holländischer Grenze immer noch schöne freistehende Objekte.

 

Dazu kommt: es gibt einfach keine. Oder die werden nur unter der Hand verkauft.

 

Bei uns gibt es Ein- oder Zweifamilienhäuser mit 600 - 1000m² Grundstück en Mass - aber wer soll sowas bezahlen.

 

Die einzigen Reihenhäuser, die wir uns hätten leisten können, wurden im Bieterverfahren (einer der schwachsinnigsten Methoden ein Objekt loszuwerden - dann lieber eine richtige Versteigerung) verkauft und waren ohne Heizung, ohne Fußböden, ohne Wasser, ohne Elektrik (mit anderen Worten Totalsanierung notwendig).

[tomlo]

Kauf dir lieber ein Reihenhaus, dann hast du nicht den Ärger mit den Miteigentümer

Wie Asia schon sagte: pack den Salzstreuer weg.

 

Für das, was man hier im Veedel für Reihenhäuser zahlt bekommt man in Ostfriesland kleine Gutshöfe, in Mecklenburg halbe Dörfer und in Richtung holländischer Grenze immer noch schöne freistehende Objekte.

 

Dazu kommt: es gibt einfach keine. Oder die werden nur unter der Hand verkauft.

 

Bei uns gibt es Ein- oder Zweifamilienhäuser mit 600 - 1000m² Grundstück en Mass - aber wer soll sowas bezahlen.

 

Die einzigen Reihenhäuser, die wir uns hätten leisten können, wurden im Bieterverfahren (einer der schwachsinnigsten Methoden ein Objekt loszuwerden - dann lieber eine richtige Versteigerung) verkauft und waren ohne Heizung, ohne Fußböden, ohne Wasser, ohne Elektrik (mit anderen Worten Totalsanierung notwendig).

Bei uns im Kreis Darmstadt-Dieburg sind die Grundstückpreise auch horrend hoch. 1998 haben wir ernsthaft mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigt. Nachdem ich mir ein Handbuch über Eigentumswohnungen der Stiftung Warentest gekauft habe und dort die überwiegend Nachteile von E.-Wohnungen gesehen habe, habe ich die Kaufabsichten ganz schnell wieder fallengelassen und ein Reihenmittelhaus für 398.000 DM gekauft. Diesen Preis zahlt man auch für eine Neubau-Wohnung.

[Flo77]

und ein Reihenmittelhaus für 398.000 DM gekauft.

Mein Elternhaus (Reihenendhaus) hat 1992 280.000 DM gekostet (Wert heute ca. 240k Euro).

 

Für 280.000k Euro bekomme ich hier nur stark renovierungsbedürftiges (oder auch ETW um die 120m² - aber wer will denn sowas)!

[Domingo]

wie kam schon andeutete, hat der vermieter einen anspruch auf räumung des wohnraumes, wenn der mieter kein recht aus dem mietervertrag hat, weil ihm wirksam gekündigt wurde. und allein eine wirksame kündigung hinzubekommen, die eines kündigungsgrundes (!!!!!!!) bedarf, ist wegen der starken mietererechte zum glück nicht einfach.

 

Bei Eigentumswohnungen hat der Mieter übrigens u.U. noch ein Vorkaufrecht gem. §§577f. BGB (*)... Also wohl lieber vergessen...

 

 

 

(*) http://dejure.org

bearbeitet 17. Februar 2006 von Domingo

[tomlo]

und ein Reihenmittelhaus für 398.000 DM gekauft.

Mein Elternhaus (Reihenendhaus) hat 1992 280.000 DM gekostet (Wert heute ca. 240k Euro).

 

Für 280.000k Euro bekomme ich hier nur stark renovierungsbedürftiges (oder auch ETW um die 120m² - aber wer will denn sowas)!

und ich dachte, das Rhein-Main-Gebiet wäre einer der teuersten Gebiete in Deutschland

 

Hast du schon die Alternative "Fertighäuser" auf 300 m² bedacht? Da müsste man mit 200.000 Euro hinkommen, besonders in der Ausbauhausveriante.

[Flo77]

und ein Reihenmittelhaus für 398.000 DM gekauft.

Mein Elternhaus (Reihenendhaus) hat 1992 280.000 DM gekostet (Wert heute ca. 240k Euro).

 

Für 280.000k Euro bekomme ich hier nur stark renovierungsbedürftiges (oder auch ETW um die 120m² - aber wer will denn sowas)!

und ich dachte, das Rhein-Main-Gebiet wäre einer der teuersten Gebiete in Deutschland

 

Hast du schon die Alternative "Fertighäuser" auf 300 m² bedacht? Da müsste man mit 200.000 Euro hinkommen, besonders in der Ausbauhausveriante.

Bauen wollen wir eigentlich nicht aufgrund der Doppelbelastung Zinsen/Miete bis man drin ist und aufgrund des Risikos von Bauschäden etc.

 

Ich denke schon, daß man für 1000 €/m² (oder vllt. sogar weniger wenn man einen polnischen oder niederländischen Architekten hat) bauen kann - nur ob man dann auch das Grundstück schon bezahlt hat ...